MAKLER

Aktuelle Fragen an den Makler

Frage:

Ich habe zwei Grundstücke gekauft, die auf den Namen meiner Freundin eingetragen wurden. Für mich wurde für ein Grundstück ein Mietrecht eingetragen. Für das andere Grundstück wurde ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen. Kann ich meinen Kindern diese Rechte vererben?

Antwort: von Rechtsanwalt Robert A. Stancke.

Das Wohnrecht ist nicht vererblich. Es erlischt mit Ihrem Tod.
In dem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass das Mietrecht vererblich ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, erlischt auch das Mietrecht mit Ihrem Tod und ist nicht vererblich.

Frage:

Ich habe ein Condominium auf Abzahlung gekauft. Meine Eintragung als Eigentümer soll aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Bin ich jetzt schon in der Eigentümerversammlung stimmberechtigt?

Antwort: von Rechtsanwalt Robert A. Stancke.

Nach dem Gesetz ist nur der eingetragene Eigentümer stimmberechtigt. Allerdings kann die Satzung des Condominiums etwas anderes vorsehen. Weiterhin kann in dem Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Verkäufer sein Stimmrecht bereits vor der Umschreibung an den Käufer abtritt. Ist beides nicht der Fall, sind nicht Sie, sondern der noch eingetragene Verkäufer stimmberechtigt.

Frage:
Ich besitze ein kleines Condo und möchte es entweder an eine Blindenorganisation in Thailand oder an eine mir nahestehende Person in Deutschland vererben. Die Blindenorganisation könnte das Apartment verkaufen und vom Erlös ihre Arbeit mitfinanzieren. Was sollte ich unternehmen, damit nach meinem Tod das Condo korrekt und sicher in andere, von mir gewünschte Hand übergeht?

Antwort: von Rechtsanwalt Robert A. Stancke.

Sowohl nach deutschem wie auch nach thailändischem Erbrecht können Sie über das Condominium durch Testament verfügen. Soweit deutsches Erbrecht zur Anwendung kommt, sind eventuell die Pflichtteilsrechte Ihrer Angehörigen zu beachten. Ob deutsches oder thailändisches Recht zur Anwendung kommt, kann ich leider ohne nähere Informationen nicht beurteilen. Jedenfalls sollte das Testament vorsorglich so aufgesetzt werden, dass es nach deutschem wie auch nach thailändischem Erbrecht Gültigkeit hat. In Thailand sehr verbreitet ist die Möglichkeit, einen Nachlassverwalter zu bestimmen, der die Abwicklung des Nachlasses nach Ihren Bestimmungen vorzunehmen hat. Alternativ besteht auch die Möglichkeit, das Eigentum an dem Condominium bereits zu Lebzeiten auf die Blindenorganisation oder die zu bedenkende Person zu übertragen. Zuvor könnten Sie sich ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht eintragen lassen, dass mit Ihrem Ableben erlischt.

Sicherheit im Condo, wichtige Sicherheitstipps

Grossbrände in Condominiums haben die Wichtigkeit unterstrichen, die Standards des Brandschutzes in Appartementgebäuden immer wieder zu überprüfen. Neuere Häuser, die nach 1992 erbaut wurden, als ein neues Gesetz für Errichtung und Sicherheit von Condominiums in Kraft trat, müssen mit besseren Brandschutz-Systemen ausgerüstet sein als ältere Wohnhäuser. Das Gesetz zwingt Bauherren oder Eigentümer von Hochhäusern zu Sprinkler- und Alarmanlagen sowie Hitze- oder Rauch-Detektor-Systemen in ihren Gebäuden. Käufer von Condos sollten sehr direkte und eindringliche Fragen bezüglich der Brandsicherung stellen; schliesslich kann es um ihr Leben und das ihrer Familie gehen. Es reicht nicht aus, dass solche Systeme vorhanden sind. Sie müssen auch funktionieren. Hier einige Ratschläge für Bewohner und potientielle Condo-Käufer: • Überzeugen Sie sich davon, dass die Notausgänge nicht verschlossen sind. Das wird von Condo-Managern manchmal veranlasst, um die Bewohner vor Straftaten zu schützen und wohl auch, um zu verhindern, dass zeitweilige Mieter unbemerkt und für immer verschwinden können, ohne vorher bezahlt zu haben. • Der Treppenschacht sollte einen Druckausgleich besitzen, damit sich nach Ausbruch eines Feuers der Rauch nicht darin sammelt und die Bewohner sicher evakuiert werden können. • Überzeugen Sie sich davon, dass die Verwaltung des Condos eine Anordnung erlassen hat und auch überwacht, dass von Bewohnern nur elektrische Kochgelegenheiten benutzt werden und keine mit Gas betriebenen. • Überzeugen Sie sich davon, dass für den Fall eines Stromausfalles Notbeleuchtungen vorhanden sind und auch funktionieren, damit die Bewohner im Notfall den Weg in die Freiheit finden. • Auch die Aufzüge sollten eine Notstrom-Versorgung besitzen. • Kaufen Sie sich für Ihre Wohnung einen eigenen Feuerlöscher. • Überzeugen Sie sich davon, dass zumindest Alarmanlage sowie Rauch- oder Hitze-Detektoren installiert sind und sich in einsatzbereitem Zustand befinden. • Stellen Sie fest, ob das Management den Brandschutz ernst nimmt und sämtliche Sicherheitseinrichtungen ordnungsgemäss warten und reparieren lässt.

Wie sichere ich Land und Haus ab?

Ausländer können - sieht man einmal von wenigen Ausnahmen ab - in Thailand kein Land erwerben. Eine rechtliche Absicherung ist über eine Company möglich. Weiter kann das Land auf den Namen einer Thai-Partnerin geschrieben werden. Der Ausländer sollte dann zeitgleich auf dem Landamt eine Hypothek/Grundschuld auf seinen Namen eintragen lassen.

Frage : Ich habe ein Appartment in einem Condominium gekauft, das aufgrund eines mit meiner deutschen, in Deutschland lebenden Ehefrau notariell abgeschlossenen Erbschaftsvertrages nach meinem Tode sie bzw. nach ihrem Ableben mein Sohn in Folge erben soll. Wird dies per Erbschaftsvertag in Thailand anerkannt? Wenn nicht, was ist, um thailändischem Recht zu entsprechen, zu tun, um eventuelle Schwierigkeit-en auszuräumen?

Antwort: Nach den Bestimmungen sowohl des deutschen als auch des thailändischen Internationalen Privatrechts wird bezüglich des Condominiums thailändisches Erbrecht anzuwenden sein. Dies gilt auch dann, wenn ein deutscher Erbschein vorhanden ist und bezüglich des beweglichen Vermögens deutsches Erbrecht zur Anwendung kommt. Man spricht in solchen Fällen von einer Nachlassspaltung. Nach dem thailändischen Erbrecht ist eine testamentarische Bestimmung unwirksam, wenn sie einen Erben unter der Bedingung einsetzt, dass dieser seinerseits den Testator oder eine andere Person zum Erben einsetzt. Wird jemand zum Erben nur unter der Bedingung eingesetzt, dass er über das Erbe zugunsten einer anderen Person verfügt, so ist diese Bedingung unwirksam.

Insbesondere ein sogenanntes „Berliner Testament“, in dem sich Ehegatten wechselbezüglich zu Erben einsetzen, ist daher nach dem thailändischen Erbrecht nicht möglich. Diese Unwirksamkeit kann sich sogar auf den gesamten in Thailand befindlichen Nachlass beziehen, weil ein thailändisches Gericht auch hier thailändisches Erbrecht anwenden wird, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in Thailand hatte. Jedenfalls im Hinblick auf das Condominium sollten Sie daher ein Testament aufsetzen, das auch nach dem thailändischen Erbrecht wirksam ist. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass auch das deutsche Recht beachtet wird, falls dieses zur Anwendung gelangt. Bei der Errichtung eines solchen Testamentes sollten Sie die Hilfe eines Rechtsanwaltes oder Notars in Anspruch nehmen, der auf dem Gebiet des Internationalen Erbrechts tätig ist. In Deutschland erhalten Sie die Adressen solcher Rechtsanwälte über die örtlichen Anwaltskammern oder Anwaltsvereine.