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Das Immobilien ABC für Thailand und Pattaya, von A - Ausländer (FARANG) bis V - Visabestimmungen
Ein Ausländer kann in der Regel kein Grundstück auf seinem Namen erwerben. Ausnahmen werden von Behörden für grosse Investoren gemacht. Der Farang kann aber den mit einem Hauskauf verbundenen Landerwerb über die Gründung einer Company abwickeln. Dann gehört das Land ihm zwar immer noch nicht, aber dem Unternehmen, das er kontrolliert. Das ist legitim. Legal ist es, dass ein Ausländer, der seiner Frau/Freundin ein Wohnhaus kaufen will, für sich ein Wohnrecht eintragen lassen kann. Falls es später also zu einer Trennung kommen sollte, muss die Hausbesitzerin an den Ausländer den Kredit in voller Höhe plus Zinsen zurückzahlen.
Aus Ackerland wird Baugrund, ab 300.000 Baht pro Rai können grössere Areale in und um Pattaya erworben werden.
Noch ist das Angebot um ein Vielfaches grösser als die Nachfrage. Aber das, da sind sich Pattayas Immobilienmakler einig, könnte sich bald ändern. Und dann würden die Grundstückspreise explodieren. Die meisten Thais haben die Wirtschafts- und Finanzkrise längst abgehakt: Business as usual - oder auf Deutsch: Gewinnmaximierung ist wieder das beherrschende Thema.
Und Pattayas Landbesitzer wollen ihren Teil vom Kuchen. Im gesamten Stadtgebiet, vornehmlich jenseits der Sukhumvit Road, preisen Schilder Grundstücke an. Überschuldete Thais müssen ihre Kredite zurückzahlen, Landwirte versprechen sich vom Verkauf einen grösseren Profit als von mühevoller Arbeit auf den Feldern. Je nach Lage, Infrastruktur und Grösse des gesamten Areals kostet der Rai (1.600 qm) Ackerfläche vor den Toren Pattayas zwischen 300.000 und 1 Million Baht. Im Stadtgebiet sind solche Grundstücksflächen inzwischen kaum finanzierbar. Käufer sind neben thailändischen Immobiliengesellschaften auch von Ausländern geführte Unternehmen. Sie blicken in die Zukunft und hoffen auf liberale Regelungen.
Als ersten wichtigen Schritt sehen Makler eine im Vorjahr gebilligte Gesetzesänderung: Jetzt können mit Ausländern verheiratete Thais endlich Grundstücke und Häuser erwerben. Sollte die Regierung den zweiten Schritt gehen und Ausländern den Landkauf für Wohnzwecke ohne grosse Auflagen zugestehen, dürften die Grundstückspreise in die Höhe schiessen. Schon jetzt kostet der Quadratmeter in Pattaya wesentlich mehr als in anderen Landesteilen. Das hat so manchen Thai dazu bewogen, sein Farmland zu verkaufen und in entlegeneren Provinzen ein umso grösseres Areal zu erwerben. Freies, verkehrsgünstig gelegenes Land ist für Wohnbebauung ab etwa 5.000 Baht pro Tarang Wah (4 qm) erhältlich.
An der Soi Siam Country Club muss der Interessent noch einmal die Hälfte drauflegen. Stadtnahe Grundstücke, so an der Soi 17 oder an den Ausfallstrassen, kosten 12.000 bis 20.000 Baht pro Tarang Wah. Noch teurer wird’s in erschlossenen Villages: Jenseits der Sukhumvit Road muss der Käufer mit 8.000 bis 15.000 Baht, in Pattaya sogar mit 20.000 bis 30.000 Baht rechnen.
Die Beach Road und der Markt-Bezirk entlang der South Pattaya Road sind schon fast mit Gold aufzuwiegen. In beiden Vierteln befinden sich Pattayas teuerste Grundstücke. Das Banglamung District Land Office hat ihren Wert mit bis zu 100.000 Baht pro Tarang Wah taxiert (ein Tarang Wah entspricht vier qm). Die kürzlich vom Land Office veröffentlichten Zahlen sagen nichts über den aktuellen Grundstückswert bei An- und Verkauf aus. Es sind lediglich Einheitswerte, nach denen die jährliche Steuer für den Immobilienbesitzer berechnet wird. Die neuen Werte gelten für die Jahre 2000 bis 2003 und werden in der Regel bei einem Grundstückskauf erheblich überschritten. Zugelegt haben gegenüber der letzten Festsetzung Ende der 90er Jahre die Grundstückswerte in den von Touristen und der Unterhaltungsindustrie favorisierten Stadtvierteln. Die grössten Steigerungsraten mit bis zu 60 Prozent weisen allerdings fast unscheinbare Strassenzüge auf: Die Potisan Road in Naklua und die Soi Bongkot zwischen South Pattaya Road und der 3rd Road. In beiden Bezirken liegt der Einheitswert jetzt bei 8.000 Baht. Zwischen 8.000 bis 20.000 Baht je Tarang Wah liegt der Landwert an der Soi 17, die sich von South Pattaya bis zur Thepprasit Road erstreckt. Um ein Drittel preiswerter sind Grundstücke entlang der Sukhumvit Road geworden, die das Finanzamt mit 12.250 bis 20.000 Baht bemisst. Etwas höhere Zahlen notierte das Land-Amt für den Bereich Jomtien (22.500 bis 25.000 Baht). Im Stadtteil Naklua ist der Einheitswert moderat von 6.000 auf 8.000 Baht gestiegen; am Markt schnellte er allerdings um ein Drittel nach oben. Grundstücke entlang der Beach Road wurden je nach Lage und Ufernähe mit 60.000 bis 100.000 Baht taxiert. Bei der South Pattaya Road sind es zwischen 30.000 (an der Sukhumvit) und 100.000 Baht (Markt-Nähe).
Das Land-Department hat thailändischen Frauen, die mit einem Ausländer verheiratet sind, den Erwerb eines Grundstücks erleichtert. Nach dem erst im Vorjahr beschlossenen Gesetz können Thais Land kaufen, wenn ihr Ehemann auf dem Land-Department durch Unterschrift bestätigt, dass das Geld für den Landkauf Eigentum der Frau ist. Jetzt hat die Behörde die Ausführungsbestimmungen geändert. Der Ehemann muss nicht mehr persönlich auf dem Land-Department erscheinen. Auf den Punkt gebracht: Die thailändische Ehefrau kann alleine in ihr Heimatland fliegen und ein Grundstück erwerben.
Die Einwanderungsbehörde hat Ausländern einen langfristigen Aufenthalt in Thailand erleichtert.
unabhängig vom Alter können Frauen und Männer, die ein Barvermögen oder eine Investition von 3 Millionen Baht vorweisen, ein Jahresvisum beantragen. Über Details informierte uns der Chef der Pattaya Immigration, Jirapan Israngkura Na Ayudhya. Danach müssen Antragsteller bei der Krung Thai Bank, bei der Thai Military Bank oder der Government Housing Bank (womöglich weitere Geldinstitute) ein Festgeldkonto mit einer Einlage von mindestens 3 Millionen Baht einrichten.
Dem Visum-Antrag ist eine Bestätigung der Bank über Konto und Höhe des Betrages beizufügen. Ausländer können mit ihrem Geld auch von einem thailändischen Bauunternehmen ein neues Condo (Appartement) erwerben. Kaufvertrag und Quittungen des Landamtes müssen vorgelegt werden. Bankbuch und Chanot (Besitzurkunde des Condos) müssen bei jeder Visum-Bentragung vorgelegt werden. Das Geld (3 Millionen) muss nachweislich aus dem Ausland überwiesen worden sein. Weiter erforderlich ist ein Non-Immigrant-Visum B, das die Thailändische Botschaft oder Konsulate im Heimatland ausstellen.
Frau und Mann erhalten es auf jeden Fall, wenn sie angeben, in Thailand investieren zu wollen. Ein Jahresvisum für Festgeldkonto- oder Condo-Besitzer kann nur bei der Immigration in Bangkok beantragt werden. Anlaufstelle ist die „Visa Section for Europeans“ (Tel.: 02 / 285.5143). Ein Jahresvisum können weiterhin Ausländer beantragen, die hier legal arbeiten und eine Arbeitsgenehmigung vorweisen oder die das 50. Lebensjahr vollendet haben. Frauen und Männer ab 50 müssen der Immigration eine Bankeinlage von 800.000 Baht vorweisen
Wesentlich vereinfacht wurde auch das Verfahren zur Erlangungen eines Residenten-Visums. Alle über 60jährigen Frauen und Männer können demnach bei einer Bankeinlage von 3 Millionen Baht oder einer entsprechenden Investition (Appartement) ein Residenten-Visum beantragen. Nach Auskunft der Immigration braucht es weiter ein Non-Immigrant-Visum und einen amtlichen Brief, der die Pensionierung bestätigt. Die Gebühren betragen allerdings 50.000 Baht. Nach Erteilung der unbegrenzten Aufenthaltserlaubnis muss sich Frau oder Mann aber mindestens einmal im Jahr in Thailand aufhalten.
Naturgemäss neigen Hitze und Verschmutzung dazu, sich nach oben zu bewegen. Es gibt immer noch genug Möglichkeiten, Häuser und Wohnungen zu verändern, indem man sich die natürliche Umwelt zunutze macht und so die Stromrechnungen reduziert. • Pflanzen Sie Bäume oder Sträucher entlang der Ost- und Westseiten des Hauses. Sie spenden Schatten und fungieren ausserdem als Puffer gegen Staub und Lärm. • Stellen Sie notfalls Ihre Möbel um, besonders diejenigen, die den Luftstrom innerhalb der Räume behindern. • Streichen Sie ihr Haus mit hellen Farben, und zwar innen und aussen. Selbst das Dach sollte in hellen Tönen gehalten sein, wie zum Beispiel weiss, beige oder cremefarben. • Benutzen Sie im Erdgeschosss viel Keramik oder Marmor. Diese Materialien absorbieren die Kühle des Erdreichs und leiten sie in das Haus um. In den oberen Etagen sollten Sie hingegen viel Holz verwenden. • Fenster und Türen sollten nach Möglichkeit immer geöffnet sein, um den Luftdurchzug zu fördern. Fliegentüren und -fenster müssen aus dem gleichen Grund oft gereinigt werden. • Stellen Sie sicher, dass Ihre Fenster immer beschattet sind. Dazu geeignet sind äussere Überhänge, Blenden oder Jalousien sowie Markisen. • Klimaanlagen und Ventilatoren müssen regelmässig gereinigt werden
Mit dem Lebensmittel Nummer eins - dem Wasser - sind die Menschen bisher verschwenderisch umgegangen. Das Ergebnis: Es wird immer schwieriger, Trinkwasser in ausreichender Menge und Qualität zur Verfügung zu stellen. Weltweit besteht Übereinstimmung, dass Trink- und Brauchwasser in Zukunft sparsamer verwendet werden müssen. Die Nutzung von Regenwasser gewinnt zunehmend an Bedeutung - auch durch finanzielle Anreize, die damit verbunden sind. Thailand zählt zwar zu jenen Ländern, die nach Einschätzung von Experten auch in diesem Jahrhundert über ausreichende Wasserreserven ver- fügen. Nur müssen sie gewonnen werden, und das kostet. Die Rechnung bezahlen die Verbraucher beim Kauf von Trink- und Brauchwasser. Wer heute mit der Nutzung von Regenwasser in den Umweltschutz investiert, leistet einen wichtigen Zukunftsbeitrag für eine intakte Lebensgrundlage auf der Erde - und kann dabei sogar Geld sparen. Erwiesen ist, dass man ein Drittel des Wasserbedarfs (und damit ein Drittel der Verbrauchskosten) allein durch vorsichtigeren Wassergebrauch einsparen kann. Haushalte, die zusätzlich Regenwasser nutzen, kommen sogar auf Einsparungen von bis zu zwei Dritteln des Trinkwasserbezugs. Ohne Verzicht auf Hygiene und Komfort kann Regenwasser - in grossen Bewältern aufgefangen - verwendet werden: für allgemeine Reinigungsarbeiten, Autowäsche, Blumengiessen, Teichfüllung.
Der Deutsche Ralf Cassau lebt auf einem der höheren Stockwerke im View Talay 2 Condominium. Schon bevor er dort eingezogen ist, hat er sich gefragt, was mache ich, wenn im Gebäude einmal ein Brand ausbricht und die Fluchtwege durch tödlichen Rauch, Gase und Feuer versperrt sind? Er hat recherchiert und ist dabei auf ein geniales System aus Österreich gestossen, mit dem man sich sicher abseilen und so den Flammen entkommen kann. So begeistert war er vom S. A. L. (Save Alive) Rescue System, dass er inzwischen die Vertretung davon für Thailand, Hongkong und Singapur übernommen hat, und zwar zusammen mit seinem Geschäftspartner Eddie Bühler. Die meisten Todesopfer bei Bränden kommen durch Rauchvergiftungen ums Leben. Oder sie springen, wenn die Flammen näher kommen, in Panik aus dem Fenster. Beides sind Horrorvorstellungen, die aber nicht ganz ohne Basis sind. Selbst in den heutigen Wolkenkratzern, wo Beton als Grundmaterial dominiert, finden die Flammen, wenn sie einmal ausbrechen, immer noch genügend Nahrung in Möbeln, Vorhängen, Matratzen und vielem mehr, um sich rasch auszubreiten. Und: Ist der Wasserdruck auf den Sprinklern wirklich auch im 13 Stockwerk noch gross genug? Vermögen sie den Brand wirklich zu löschen? Schliesslich leben wir ja in Thailand, wo nicht alles so ist wie in Europa. Das weltweit patentierte und TÜV geprüfte System wiegt nur 1.2 kg und besteht im Prinzip aus drei Komponenten. Einem kleinen aber feinen Haken zur Aufhängung am so genannten Anschlagpunkt, einem Art Flaschenzug und zwei Rettungswesten, die im Pendelverkehr im Einsatz stehen. Das heisst, während die eine herunter fährt (und zwar in gleichmässigen 0.6 m pro Sekunde mit bis zu 150 kg Masse), fährt die andere wieder hoch und lädt den nächsten Überlebenden. Das Abseilen ist so kinderleicht, selbst Bettlägerige können auf diese Weise rasch und bequem evakuiert werden. Das System eignet sich deshalb nicht nur für Private, sondern auch für Büros, Hotels oder Spitäler. Da die Haken für die Anschlagpunkte nicht teuer sind, ist es in Zukunft denkbar, diese präventiv schon beim Rohbau in jedes Zimmer einzubauen und die Westen in mehreren gut zugängigen Kasten aufzubewahren ähnlich wie Feuerlöscher heutzutage. Wer sich privat auf diese Weise schützen will, muss pro Set mit Kosten von 38.000 Baht rechnen, bei 10 m Seil. Jeder weitere Meter Seil kostet 200 Baht, so dass bei einer Höhe von 30 Metern mit 42.000 Baht gerechnet werden muss. Die maximale Höhe, wo das System noch zum Einsatz kommen kann, sind 300 Meter. Weiter Auskunft gibt es bei Tel: 038 303722, Fax: 038 252457, E-mail: info@salrescue.com, die Webseite www.salrescue.com ist in Vorbereitung
Dann nämlich, wenn die Strassen oder gar das eigene Heim unter Wasser stehen. In Pattaya ist es nicht unüblich, dass Bauunternehmen ruckzuck eine Siedlung erstellen und dabei die Verlegung von Kanalrohren entlang der betonierten Strassen „vergessen“. Als Folge werden die Fahrbahnen bei jedem starken Regenguss zentimeterhoch überschwemmt. Wer noch mehr Pech hat, muss dann sein Erdgeschoss entwässern und entschlammen. Ebenso ist es nicht unüblich, das Fundament eines Wohnhauses auf dem Niveau des Erdreichs zu erstellen. Die Folgen: siehe oben. Ein Ausländer, der erst vor wenigen Wochen sein millionenschweres Wohnhaus bezog, musste beim ersten tropischen Regenschauer zu Hammer und Meissel greifen und Löcher in seine Umfassungsmauer schlagen. So konnte das Regenwasser abfliessen, bevor es die Wohnräume erreichte.
Das Grundstück sollte so beschaffen sein, dass Regenwasser - vor allem bei Hanglage - ungehindert auf die Strasse oder auf angrenzendes, unbebautes Land ablaufen kann. Bei der Standortsuche ist zu berücksichtigen: Ein stadtnahes Haus heisst kurze Wege (Einkauf, Schule, Restaurants), kann aber auch Lärm und schlaflose Nächte bedeuten. Das Landleben bietet Ruhe und Natur einschliesslich Schlangen und weiter Anfahrtswege. Achillesfersen sind beim Bauen in Thailand das Fundament (mindestens 40 cm über dem Boden) und das Dach. Wer - wie die meisten Thais - das Gebäude auf Grundstücksniveau hochzieht, wird in der Regenzeit schnell nasse Füsse bekommen. Und wenn das Dach nicht dicht ist, kommt die Feuchtigkeit von oben. Ein weit überstehendes Dach schützt die Wände vor Regen und Sonne. Bei der Dachneigung gilt: je steiler, desto besser. An eine Dachentlüftung denken, damit die heisse Luft entweichen kann. Die Terrasse sollte auf jeden Fall überdacht und gross genug sein, da sie in den Tropen der wichtigste „Raum“ des Hauses ist. Bei der Planung an die Sicherheit von Haus und Bewohnern denken. Village oder freistehend ist auch eine Frage von Sicherheit und Komfort (Serviceleistungen wie Strassenreinigung, Pool und Clubhaus). Eine fachmännisch angebrachte Erdung und Safe-T-Cut schützen vor Stromschlägen. Pattaya ist keine Einbrecherfreie Zone: deshalb vergitterte Fenster, Alarmanlage, bissige Hunde. Materialien und Bauweise dem Klima anpassen. Anstatt Rauhfaser eine Glasfasertapete, anstatt Spanplatten besser Teak verwenden.
Frage an Radio Eriwan: Können Ausländer bei einer thailändischen Bank für den Kauf eines Condos einen Kredit beantragen? Radio Eriwan antwortet: Im Prinzip ja! Farang werden allerdings kein Geld sehen. Obwohl die von der Bank of Thailand erlassenen Regelungen die Bewilligung eines Darlehns zulassen. Dem Antragsteller wird es schwer gemacht. Er muss vom Ausland den gesamten Kaufbetrag auf ein thailändisches Bankkonto überweisen. Mit der Eingangsbestätigung in der Hand, kann er dann den Kreditantrag unterschreiben. Und später den transferierten Betrag wieder zurück überweisen. Auf das Darlehn wird der Ausländer indessen vergeblich warten. Er bekommt das Geld nicht bewilligt, womöglich nicht einmal eine höflich formulierte Absage. Immobilienhändler berichten übereinstimmend, dass derzeit alle inländischen Banken Ausländern Kredite verweigerten. Selbst bestens beleumundete, schuldenfreie und gut verdienende Frauen und Männer in Spitzenposition gingen leer aus. Vor der Wirtschaftskrise sollen einige Farang für ihren Condo-Kauf Darlehen erhalten haben. Von ihnen wurde aber erwartet, dass sie mindestens 10 bis 20 Jahre in Thailand lebten. Über die Gründe, warum sich Ausländer jetzt eine Abfuhr holen, schweigen sich die Banker beharrlich aus. Insider wollen wissen, Geldinstitute hätten mit Farang schlechte Erfahrungen gemacht und ihre Bank auf der Schuld sitzen lassen. Andere glauben, Thais gönnten Farang die derzeit niedrigen Kreditzinsen nicht. Wie bei Krediten, so ergeht es Ausländern auch bei Beantragung einer Kreditkarte. Im Prinzip ja, in der Praxis so gut wie ausgeschlossen. Da kann der Farang ein Jahresvisum, eine Arbeitsgenehmigung, ein pralles Konto und ein stattliches Gehalt aufweisen, das weit über für Thais erforderliche 25.000 Baht im Monat liegt. Der Antragsteller wartet, wartet und wartet. Nach vielen Wochen und Nachfragen kommt die Antwort: Derzeit können wir ihnen keine Kreditkarte aushändigen, Schluss, Punkt! Die Schalterdame, stets charmant und freundlich, setzt für den düpierten Farang ihr schönstes Lächeln auf.