IMMOBILIEN

Kauf und Erwerb von Immobilien in Pattaya

Warum wird in Pattaya momentan so viele gebaut?

Wir sind in einer ausgesprochenen Wachstumsphase, deren Ende noch nicht abzusehen ist. Zum einen hat das sicher mit der Lage zu tun: In absehbarer Zeit wird der neue Bangkoker Flughafen eröffnet, das heisst, Pattaya rückt, mit einer Fahrzeit von unter einer Stunde, näher an die Welt. Das Preis-/Leistungsverhältnis ist zudem immer noch äusserst günstig, auch wenn wir gegenwärtig Preissteigerungen von 10 bis 50 % im Jahr haben. Dies gilt vor allem für Condos.

Wer soll denn all diese Häuser, Condos und Shophäuser bewohnen oder nützen?

Man muss sicher differenzieren: Bei der Unmenge an Shophäusern bin ich auch skeptisch, ich kann mir nicht recht vorstellen, wie die Besitzer bei diesen hohen Kaufpreisen je eine Rendite erzielen sollen? Da wurde wohl zu viel gebaut, finanziert mit billigem Geld der Banken. Aber vielleicht geht das ja auf Thai Art, sie werden zehn Jahre leer stehen, verfallen halb und werden dann verscherbelt. Wie lange stand der Jomtien Complex leer? Statt Kunden gab es vor allem streunende Hunde. Die Preise sanken, aber die Lage blieb attraktiv. Plötzlich kehrte der Trend, die Preise stiegen. Heute sind die meisten renoviert, belegt, die Preise sind wieder hoch.

Und wer soll all diese Condos bewohnen?

Vor allem Ausländer. Die Condos werden schliesslich bar bezahlt, das Geld muss ja aus dem Ausland nach Thailand transferiert werden. Wir hatten früher in den älteren Gebäuden viele Leerstände und fast überall etwas im Angebot. Diese Wohnungen sind verkauft worden. Nehmen wir das Jomtien Plaza Gebäude, wir hatten dort vor zwei, drei Jahren sicher 20 Angebote, heute höchstens noch vereinzelte. Dies obwohl grosse Gebäude wie View Talay 2 dazu gekommen sind, das Angebot sich massiv vergrössert hat. In manchen Gebäuden liegt der Ausländeranteil bei über 49 %, dort können Ausländer ihre Wohnungen nicht mehr auf ihren Namen schreiben, sie müssen eine Company Ltd. dazwischen schalten.

Und all diese Häuser?

Zugegeben: Schwer zu verkaufen sind relativ günstige Häuser, die zwei bis vier Millionen kosten. Von denen gibt es Unmengen, häufig bis hart an die Landgrenzen hin gebaut, eng beieinander, dem Bellen von Nachbars Lumpi oder auch den Ehedramen im Nachbarhaus sind die Bewohner penetrant ausgesetzt. Daneben hat sich aber - und das ist eine neue Entwicklung - ein Markt für hochklassige Häuser entwickelt. Jomtien Park Villas oder auch Siam Royal View sind Beispiele dafür. Und dann gibt es auch einen Markt für sehr teure Häuser: In Huai Yai draussen hat ein Holländer einen See gebaggert, Inseln gebaut, sie mit Brücken verbunden mit der Hauptinsel, wo er ein einziges Haus gebaut hat, umgeben von Wasserfällen, Pools und vielem mehr. Er soll dafür 60 Millionen Baht kassiert haben. Solche Kunden haben Pattaya früher gemieden, doch der Ort ist inzwischen salonfähig geworden, ist schon fast in.

Hat sich Pattaya in der internationalen Wahrnehmung verändert?

Da ist tatsächlich etwas passiert. Pattaya wird weniger klischiert und verlogen wahr genommen, einen Rotlicht Bezirk gibt es schliesslich in jeder Stadt der Welt, doch kann man sich nur an wenigen Orten so sicher fühlen wie in Pattaya.

Befragt haben wir die bekannte Immobilienfirma Farang-Services, die ihre Büros in der Pattaya Sai 3 Road hat. Die Firma hat viele deutschsprachige Kunden, die auf Deutsch bedient werden können, was sehr geschätzt wird.

Die Immobilienbranche im Goldrausch

Ein unvergleichlicher Bauboom ist in Pattaya ausgebrochen Pattaya platzt aus allen Nähten. Ein noch nie gesehener Bauboom ist ausgebrochen. In Pattaya herrscht Goldgräberstimmung. Die Preise steigen und steigen. Nun soll in Jomtien mit dem “Majestic Tower” das höchste Wohngebäude der Welt gebaut werden. Mehr als 90 Stockwerke auf über 300 Metern Höhe und mehr als 600 Wohneinheiten sind vorgesehen. Aber auch der Bau von Luxusvillen boomt. Bis zu 75 Millionen Baht kosten sie. Warum ist Pattaya plötzlich derart in? Dafür gibt es viele Gründe. Fast täglich wird in Pattaya ein neues Bauprojekt gestartet. Es ist augenscheinlich, wer nur schon mal ein wenig im Seebad herumfährt, sieht sofort, hier wird geplant und gebaut wie noch nie zuvor. Baustelle reiht sich an Baustelle. Ob gewerbliche Bauten (Shophäuser), Wohnanlagen oder Wohntürme, überall entstehen neue Einheiten. Omnipräsent sind auch die riesigen Plakatwände, die da für immer neue Projekte mit schönen Namen werben: “La Royale”, “The Sails”, “Northshore”, “Northpoint”, “Viewtalay 3 - 7”, und wie sie alle heissen. Vielfach werden gekaufte Einheiten bereits weiter verkauft, obwohl sie erst auf dem Reisbrett bestehen. Die Preise steigen und steigen, haben sich in den vergangenen zwei bis drei Jahren für Condos an guten Lagen verdoppelt oder verdreifacht. Die Fahnenstange scheint kein Ende zu haben. Doch den Vogel - punkto Ausmasse - schiesst eindeutig der geplante “Majestic Tower” ab, der etwa auf der Höhe der neuen Immigration zwischen Jomtien Beach Road Soi 1 bis 5 geplant ist. Hier soll - gemäss Informationen, die dem Farang vorliegen - in 36 bis 40monatiger Bauzeit das höchste Wohngebäude der Welt entstehen. Mit seinen über 90 Stockwerken und über 300 Metern Höhe wird dieser Wolkenkratzer etwa doppelt so hoch sein wie der Turm des Pattaya Park Hotels, der heute die Skyline noch dominiert. Gebäude am Jomtien, die wir heute noch als hoch ansehen, dürften gegenüber dem neuen, offiziell noch nicht gestarteten Hochhaus, wie Zwerge wirken. Über 600 Luxuswohnungen und drei Penthäuser sollen hier im Herzen von Jomtien zu all den anderen geplanten, oder sich bereits im Bau befindlichen, Projekten realisiert werden. Der “Majestic Tower” soll direkt an der neuen Jomtien Second Road liegen, die mit 30 Metern Breite und drei Fahrbahnen in jede Richtung von der Hanuman Statue zunächst bis zur Soi Chayapruek, später bis zum Ambassador Hotel, geführt werden soll. Bereits hat die beauftragte Baufirma K-Tech am Bauplatz mit Anschlägen ihre Präsenz markiert. Als Baubeginn für den “Majestic Tower” sind die Monate Juli oder August vorgesehen. Es ist klar, dass dieses Projekt - immer vorausgesetzt, dass es so realisiert wird wie gegenwärtig vorgesehen - in Pattaya und Thailand neue Massstäbe setzen wird. Nur schon die Fundamente werden gewaltige Ausmasse annehmen. Auch die Haustechnik (zum Beispiel das Schliesssystem) wird vom Modernsten und Feinsten sein. So sollen 85 % des gebrauchten Wassers recycliert werden, das heisse Wasser wird durch die Abwärme der Klimageräte aufgewärmt. Klar, dass solche Wohnungen einen stolzen Preis haben: Die ersten 60 Einheiten werden noch für 90,000 Baht pro Quadratmeter verkauft, danach sollen die Preise auf 100,000 Baht und danach stufenweise weiter steigen. Fast bescheiden wirkt dagegen das Projekt “Northpoint”, das ebenfalls noch nicht offiziell lanciert ist. Bislang ist darüber etwa folgendes an die Öffentlichkeit gedrungen: Das vorgesehene Baugelände in Nord Pattaya umfasst eine Fläche von rund 20,000 Quadratmetern. Es liegt zwischen dem Aisawan Hotel und dem Sky Beach Condo. Es sollen zwei Türme mit 41 beziehungsweise 61 Geschossen entstehen. Hier im hohen Norden sollen 360 Wohnungen zwischen 55 und 800 Quadratmetern entstehen. Die Preise sollen bei 65,000 Baht pro Quadratmeter beginnen, aber wahrscheinlich ist diese Information bereits überholt. Immer wieder haben in der jüngsten Vergangenheit die Verkäufer, bei klar anziehender Nachfrage, die Preise umgehend und massiv erhöht. Auch dann, wenn noch gar nichts gebaut ist. Der Trend im Wohnungssektor ist klar: Immer höher, immer exklusiver, immer teurer, während Pattaya früher vor allem billig war. Hier konnte auch jemand aus bescheidenen Verhältnissen sich schon mal ein Studio im Viewtalay 1 leisten, das dann noch möglichst günstig ausgebaut wurde. Oder es gab kleine Häuser für unter einer Million, bis zwei oder drei Millionen Baht. Die sind heute schwer verkäuflich, weil es einfach viel zu viele Häuser dieser Art gibt. Daneben hat sich jetzt eine ausgesprochen betuchte Käuferschicht herausgebildet. Der Markt ist “gereift” wie Immobilienhändler dem Phänomen sagen, dass auch reiche Leute Pattaya heute nicht mehr links liegen lassen, sondern hier kaufen, sich hier nieder lassen. Und die international tätigen, professionellen Immobilienhändler haben Pattaya entdeckt und Zweigstellen eröffnet. Dass sich auch im Markt für Häuser, ein starkes Luxussegment herausgebildet hat, zeigt folgendes Beispiel: “The Royal Maritime” ist eine bereits begonnene Überbauung mit 25 Villas kurz nach dem VIP Condo an der Sukhumvit, also nach dem Ambassador Hotel in Fahrtrichtung Sattahip. Markenzeichen der luxuriösen Villensiedlung ist der mehrstufige Pool in unmittelbarer Meeresnähe. Bislang steht auf dem bereits unterteilten Grundstück von über 50,000 Quadratmetern ein Musterhaus, in dem jeweils an den Wochenenden so genannte “Events” durchgeführt werden. Das heisst, geladenen, vorsortierten, möglichen Käufern wird zu Häppchen und Wein das Projekt detailliert vorgestellt. Drei Haustypen werden angeboten, jedes Haus steht auf mindestens 800 bis 1700 Quadratmetern Land. Die Preise betragen 30 bis 75 Millionen Baht. Solche Projekte gab es hier früher einfach nicht - in Phuket schon, aber nicht im Badeort mit dem etwas schmuddeligen Image. Schauplatz Huai Yai: Die Gegend zwischen der Sukhumvit Road (noch vor dem Ambassador Hotel in Fahrtrichtung Sattahip) landeinwärts zu den Hügeln war bis vor wenigen Jahren ausschliesslich landwirtschaftlich genützt. Ein wenig Reisanbau, vor allem grasende Kühe und grössere Grundstücke mit Kokospalmen prägten die Landschaft. Doch auch hier werden momentan an jeder Ecke ansehnliche Privathäuser, Luxusvillen und Siedlungen aus dem Boden gestampft. War der Rai (1600 Quadratmeter) Landwirtschaftsland bis vor kurzem noch für 300,000 Baht zu haben sind die Preise jetzt eher bei 800,000 Baht. Eine Immobilienfirma bietet voll erschlossenes Land mit ausgesprochen schöner Aussicht inzwischen für 7 Millionen pro Rai an. Was, fragt sich der alteingesessene Pattayaner ganz baff, ist denn bloss passiert? Warum ist unser Lotterstädtchen plötzlich so in? Zum einen wird es die Vorwirkung des neuen Flughafens sein, durch den Pattaya generell näher an die Welt rückt. Dann ist die Internationalität des Orts zu nennen, die gute Infrastruktur, die Restaurants, die Sport- und Freizeitmöglichkeiten, die Sonne, das Meer, das Essen, die medizinische Versorgung, die Thais, Beer Chang, die kleinen Freiheiten und die Preise. Denn international gesehen - zum Beispiel mit Spanien verglichen - sind die Preise hier immer noch günstig.

Eigentumserwerb

Tausende von Deutschen haben ihr Haus in Thailand, ohne daß sie selbst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Tausende Deutsche haben das Geld für den Eigentumserwerb bezahlt, obwohl im Grundbuch ein thailändischer Name als Eigentümer hervorgeht. Ja sind die Deutschen denn alle verrückt?... werden Sie sich fragen. Ich antworte Ihnen: Natürlich nicht, denn wenn der Eigentumserwerb mit den wichtigen begleitenden Verträgen (Mietvertrag und Darlehensvertrag) professionell von in Pattaya ansässigen deutschsprechenden Rechtsanwälten und Notaren durchgeführt wird, ist der im Grundbuch eingetragene Thai nur auf dem Papier der Eigentümer; vertraglich wurden ihm alle Rechte an diesem Objekt entzogen, er darf das Objekt nicht einmal betreten.

Der Darlehensvertrag wird ohne zeitliche Begrenzung, der Mietvertrag auf 30 Jahre geschlossen. In diesem Vertrag kann die Nutzung des Objektes auf Ihre/n Erben übertragen werden. Sie haben 30 Jahre das ausschliessliche Nutzungsrecht des Objektes und anschliessend in einem eventuellen Verkaufsfalle - gemäß Darlehensvertrag - Anspruch auf die Rückführung der vollen Kaufpreissumme an Sie. Es gilt in diesem Bereich, mit Professionalität vorzugehen, dann kann im Nachhinein auch nichts passieren. Sie müssen keinesfalls mit einer Thai verheiratet oder befreundet sein, um eine Immobilie zu erwerben ! Sie können den oder die Thai, welche/r im Grundbuch eingetragen werden soll, selbst bestimmen. Aber bitte verzichten Sie niemals auf die zwei begleitenden Verträge, die bei einem Anwalt unter Zeugen geschlossen werden! Wir sind Ihnen bei der Abwicklung dieses komplexen Themas gerne durch die Vermittlung von Rechtsanwälten und Notaren in Thailand behilflich, wenn Sie das wünschen.

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